공지사항

주택시장 안정을위한 관리방안 06.17

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정부는 6.17(수) 관계부처 합동으로 「주택시장 안정을 위한 관리방안」을 발표하였음. 


1. 최근 주택시장 동향


(1) 서울 상승추세 전환 및 수도권‧지방 일부 지역의 과열 지속


□ 전국 주택가격은 12‧16 대책 후 전반적 안정세를 유지하였으며,서울 주택가격도 3월 5주부터 9주간 연속 하락하였으나,


  * 전국(%) : (12.3주) 0.11 (2.1주) 0.08 (3.1주) 0.16 (4.1주) 0.06 (5.1주) 0.03 (6.1주) 0.09 (2주) 0.12

  ** 서울(%) : (12.3주) 0.20 (2.1주) 0.01 (3.1주) 0.01 (4.1주) -0.04 (5.1주) -0.06 (6.1주) 0.00 (2주) 0.02


ㅇ 서울은 최근 하락폭이 지속 줄어들며 6월 1주 보합 이후 상승 추세로 전환하였으며, 개발호재 인근 지역의 상승세도 동반 


ㅇ 경기도의 신규 조정대상지역(2.21 지정) 상승폭은 소폭 둔화되었으나, 최근에는 안산‧군포 등 非규제지역 중심 과열 양상 지속


  - (규제지역) 수원‧용인 등 올해 초 상승을 견인한 지역은 상승폭이 둔화되었으나, 개발호재로 상승 기대감이 있는 지역은 상승여력 잔존


   * 변동률(%, 2.3주→6.2주) : (수원) 1.81→0.17 (용인) 0.76→0.36 (안양) 0.44→0.12


  - (비규제지역) 안산, 오산, 인천 등은 단기차익 실현 목적의 매수세로 상승세 유지 중이며, 안산은 수도권 지역 중 최고 상승률 지속 


   * 변동률(%, 2.3주→6.2주) : (안산) 0.33→0.51 (오산) 0.18→0.31 

 ㅇ 대전은 지난해 하반기부터 큰 폭 상승이 이어지고 있으며, 청주는 최근 개발호재가 발표되며 전국에서 가장 높은 주간상승률 기록  


  - 대전은 非규제지역으로서 대체 투자수요가 지속적으로 유입되어1년 간 누적상승률이 11.50%에 이르며, 5월 3주부터 상승폭 재확대


   * 대전(%) : (5.2주) 0.15 (5.3주) 0.27 (5.4주) 0.33 (6.1주) 0.46 (6.2주) 0.46 


  - 청주는 대전‧세종 등 인근 지역 대비 상대적 저가 인식이 있는 상황에서, 최근 개발 호재 발표되며 단기간 급등하는 모습


   * 청주(%) : (5.2주) 0.13 (5.3주) 0.60 (5.4주) 0.50 (6.1주) 0.61 (6.2주) 0.84


(2) 법인 거래 및 갭투자 등도 증가세 뚜렷

□ (법인 거래) 건물‧토지 등 부동산을 구입 후 재판매하거나 임대하는 부동산매매업‧임대업 법인이 최근 빠르게 증가

   * 매매업(만개) : (’17.12) 2.3 → (’18.6) 2.5 → (’18.12) 2.6 → (’19.6) 3.0 → (’19.12) 3.3임대업(만개) : (’17.12) 4.2 → (’18.6) 4.4 → (’18.12) 4.5 → (’19.6) 4.7 → (’19.12) 4.9

 ㅇ 법인이 아파트를 매수한 비중도 ‘17년 1%에서 ’19년 3%로 증가하였으며, 인천‧청주 등 시장 과열지역에서 매수비중 큰 폭 확대

   * 전체 아파트 매매 중 법인 매수비중(%, 개인→법인, ’17년→’20.1~5월): (서울) 0.5 → 2.2, (경기) 0.7 → 6.4, (인천) 0.6 → 8.2, (청주) 0.9 → 12.5

□ (갭 투자) 보증금을 승계하여 매수하는 갭 투자 비중도 증가 추세

   * 서 울(%) : (’20.1월) 48.4 (2월) 48.3 (3월) 48.6 (4월) 47.4 (5월) 52.4강남4(%) : (’20.1월) 57.5 (2월) 60.3 (3월) 61.6 (4월) 63.8 (5월) 72.7


Ⅱ. 정책 대응방향



◈ “투기수요 근절, 실수요자 보호”라는 원칙 아래 주택시장 과열요인을 차단하고, 기존 대책의 후속조치를 차질 없이 추진


1. 비규제지역에 집중되는 투기수요 유입을 차단하기 위해 수도권 ․대전․청주 대부분 지역을 조정대상지역·투기과열지구로 지정


2. 개발호재로 인하여 상승이 우려되는 서울국제교류협력지구 인근 지역에 대해서 토지거래허가구역으로 지정 추진


3. 갭투자를 차단하고 실수요자를 보호하기 위해서 규제지역의 주택담보대출 실수요 요건 및 전세자금대출 규제 강화


4.  재건축 안전진단의 투명성과 공정성을 높이고, 정비사업 조합원의 분양요건을 강화하는 등 정비사업 규제를 정비


5. 주택 매매·임대사업자의 주택담보대출의 레버리지를 활용한 투자유인을 억제하고, 과세체계를 정비하여 법인을 통한 세금 회피 차단 


6. 12.16대책 및 수도권 주택공급 기반 강화방안(5.6)의 후속조치를 조속히 차질 없이 추진

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Ⅲ. 주택시장 안정을 위한 관리방안


 1. 과열지역에 투기수요 유입 차단


 (1) 조정대상지역 및 투기과열지구 지정


□ 최근 주택가격 급등세를 보이는 경기, 인천, 대전, 청주에 대해서 조정대상지역과 투기과열지구 추가 지정


 ㅇ (조정대상지역) 최근 주택시장 상승이 지속되고 있는 경기, 인천, 대전, 청주 중 일부지역을 제외한 全 지역을 조정대상지역으로 지정


   * 수도권 일부 자연보전권역·접경지역 및 청주 일부 읍·면 지역 제외


 ㅇ (투기과열지구) 

➊조정대상지역 지정 후에도 과열이 지속되고 있거나, ➋非규제지역 중 과열이 심각한 지역 중 경기 10개 지역, 인천 3개 지역, 대전 4개 지역을 투기과열지구로 지정


□ (적용시기) 6.19(금) 일자로 지정 및 효력 발생

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(4) 주택담보대출 및 전세자금대출 규제 강화

① 규제지역내 주택담보대출 취급 시 전입·처분 요건 강화


< 무주택자 >


□ (현행) 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우, 1년내 전입 의무를 부과


 ㅇ 조정대상지역의 경우 2년내 전입 의무 부과


□ (개선) 全규제지역* 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택가격과 관계없이 6개월내 전입 의무 부과


   * 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역


□ (적용시기) 행정지도 시행* 이후 신규대출 신청 분**부터 적용


   * 시행시기 : 전산개발 및 준비 등을 감안하여 ’20.7.1일부터 시행

  ** 다만, 행정지도 시행 전에 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 대출 신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전규정 적용


< 1주택자 > 


□ (현행) 투기지역·투기과열지구내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 1년내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과


 ㅇ 조정대상지역은 2년내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과


□ (개선) 全규제지역내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 6개월내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과


□ (적용시기) 행정지도 시행* 이후 신규대출 신청분**부터 적용


   * 시행시기 : 전산개발 및 준비 등을 감안하여 ’20.7.1일부터 시행

  ** 다만, 행정지도 시행 전에 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 대출 신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전규정 적용

② 보금자리론 대상 실거주 요건 부과


□ (현행) 보금자리론 이용 차주에게 전입 의무는 부과되지 않고 있음


□ (개선) 주택구입을 위해 보금자리론을 받는 경우 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지 의무를 부과하고, 의무 위반 시 대출금 회수


□ (적용시기) 주택금융공사 내규 개정 시행일(’20.7.1) 이후 보금자리론 신청 분부터 적용


③ 갭투자 방지를 위한 전세자금대출보증 이용 제한 강화


□ (현행) 시가 9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출 보증 제한*하고, 전세대출을 받은 후 9억원 초과 주택 구입 시 대출 즉시 회수


   * 다주택자(2주택 이상)에 대해서도 전세대출 보증이 제한되어 있음


□ (개선) ➊투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 전세대출 보증 제한 대상에 추가


 ㅇ ➋전세대출을 받은 후 투기지역‧투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출 즉시 회수*


   * 구입주택의 기존 임대차 계약 미완료 등 불의의 피해가 발생될 수 있는 경우에만 회수규제 적용 유예


□ (적용시기) 보증기관 내규 개정 시행일 이후


 ㅇ (➊번 사항) 투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우부터 적용*


    * 규제시행 전 전세대출 차주가 규제시행 후 투기·투기과열지구내 3억원 초과 아파트를 신규 구입 시 대출 연장 제한(기존 전세대출 만기까지만 인정)


 ㅇ (➋번 사항) 전세대출 신규 신청 분부터 적용

④ 주택도시보증공사(HUG) 전세대출 보증한도 축소


□ (현행) 전세대출 보증한도가 보증기관별로 차이가 있어 1주택자의 갭 투자 용도로 활용


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