◈ “투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호”라는 기존 3대 원칙 아래 서민 주거안정을 최우선으로 추진

1. 일부 과열지역을 중심으로 집중되는 갭투자 및 다주택자의 투기수요 유입을 차단하기 위해 대출 규제의 사각지대를 해소

2. 종합부동산세, 공시가격 등을 개선하여 주택 보유부담의 형평성을 제고하고, 실거주하지 않는 주택의 양도차익에 대한 과세체계를 강화

3. 분양가 상한제 지역을 확대하여 고분양가 및 풍선효과를 차단 

 ㅇ 시장 조사체계, 청약규제를 강화하여 거래질서를 투명하게 관리하고, 임대등록에 대한 세제 혜택 기준과 임대사업자 관리제도를 보완

4. 서울 도심 내 공급과 수도권 30만호 계획을 조속히 차질없이 추진하고, 관리처분인가를 받은 정비사업의 조속한 분양 지원 

 ㅇ 가로주택정비사업 등 도심 내 공급 확대를 위해 제도 개선

 1. 투기적 대출수요 규제 강화

① 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV(담보인정비율) 추가 강화

□ (현행) 투기지역‧투기과열지구 주택담보대출 LTV 40% 적용 중

□ (개선) 가계‧개인사업자‧법인 등 모든 차주*의 투기지역‧투기과열지구 주택담보대출에 대하여 시가 9억원 기준으로 주택가격 구간별 LTV 규제비율 차등 적용(역진율 구조)

    * 全금융권 가계대출, 주택임대업‧매매업 개인사업자 및 법인 대출 대상 적용

※ 투기지역·투기과열지구 주택가격 14억원 주택 매입 시 주택담보대출 한도

  ‣ (현행) 14억원 × 40% = 5.6억원 

  ‣ (개선) 9억원 × 40% + 5억원 × 20% = 4.6억원

② 초고가 아파트(시가 15억원 초과)에 대한 주택구입용 주담대 금지

□ (현행) 투기지역‧투기과열지구에서는 다주택세대에 대하여 대출금지, 1주택세대 및 무주택세대에 대하여 LTV 40% 규제 적용 중

□ (개선) 가계‧개인사업자‧법인 등 모든 차주*에 대하여 투기지역‧투기과열지구의 초고가 아파트(시가 15억원 초과)를 담보로 한 주택구입용 주택담보대출을 금지

    * 全금융권 가계대출, 주택임대업‧매매업 개인사업자 및 법인 대출 대상 적용

※ 재개발‧재건축 조합원이 1주택세대로서 사업추진(조합설립인가) 전까지 일정기간(1년 이상) 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 때 예외 허용

③ DSR*(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율) 관리 강화

   * Debt Service Ratio = 모든 가계대출 원리금상환액 / 연간소득

□ (현행) 평균 DSR은 업권별 평균 목표 이내로 각 금융회사별 관리

   * 예시 : 각 시중은행은 DSR 시행 이후 신규취급한 가계대출 평균DSR을 40% 내로 관리→ 개별 대출의 DSR이 40%를 초과해도 대출취급 가능

□ (개선) 투기지역‧투기과열지구의 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 차주에 대해서는 차주 단위로 DSR규제 적용*

   * DSR 한도 : [은행권] 40% [비은행권] 60% (→단계적으로 ’21년말까지 40%로 하향조정)

④ 주택담보대출의 실수요 요건 강화

□ (현행) 규제지역 내 1주택세대는 2년 내 기존 주택을 처분하는 조건으로, 무주택세대는 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 구입하는 경우에 2년 내 전입하는 것을 조건으로, 주택담보대출 가능

□ (개선) 고가주택 기준을 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 변경하고,

 ㅇ 투기지역‧투기과열지구에서는 1주택세대의 주택 구입, 무주택세대의 고가주택 구입에 대하여 1년 내 전입 및 처분 의무 부여

    * [1주택세대] 2년내 기존주택 처분→1년 내 처분 및 전입 [9억원 초과 주택 구입 무주택세대] 2년 내 전입→1년내 전입

⑤ 주택 구입목적 사업자대출에 대한 관리 강화

□ (현행) 주택임대업‧주택매매업 이외 업종 영위 사업자에 대하여 투기지역 내에서 주택 구입목적 주택담보대출 취급 금지

□ (개선) 투기지역 뿐만 아니라 투기과열지구까지 적용범위 확대

⑥ 주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화

□ (현행) 주택임대업 개인사업자대출에 대하여 RTI* 적용중(1.25배 이상)

* RTI(Rent to Interest, 임대업 이자상환비율) = 연간 임대소득 / (해당 임대업 대출의 연간이자비용 + 해당 임대물건에 대한 기존대출의 연간이자비용)

  ‣ 적용범위 : 부동산임대업 개인사업자대출

  ‣ 주택임대업 개인사업자대출 규제 기준 : 1.25배 이상

□ (개선) 투기지역‧투기과열지구 주택임대업 개인사업자대출 RTI 기준을 1.5배 이상으로 강화

◈ (적용시기) 행정지도 시행* 이후 신규대출 신청분**부터 적용

    * 시행시기 : [초고가주택 주택구입용 주담대 금지] 12.17일 시행[여타 과제] 전산개발 및 준비를 거쳐 12.23일 시행

   ** 다만, 행정지도 시행 이전에 주택매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 대출 신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전규정 적용

※ 새마을 금고 등 상호금융권 주택담보대출 모니터링 및 관리감독 강화

 ㅇ 상호금융정책협의회(금융위, 행안부, 기재부 등) 등을 통해 새마을금고 등 상호금융권의 주택담보대출 현황에 대한 모니터링 및 관리감독 강화

 (2) 전세대출을 이용한 갭투자 방지

① 사적보증의 전세대출보증 규제를 공적보증 수준으로 강화

□ (현행) 전세대출 차주가 시가 9억원 초과 주택 구입‧보유 시 전세대출에 대한 공적보증(주택금융공사‧HUG 보증)은 제한되나, 

 ㅇ 사적 전세대출 보증(서울보증보험)의 경우에는 제한되지 않음

□ (개선) 서울보증보험도 시가 9억원 초과 주택 구입‧보유 차주에 대한 전세대출 보증을 제한할 수 있도록 협조 요청

② 전세자금대출 후 신규주택 매입 제한

□ (현행) 금융회사는 전세대출 취급‧만기 시 차주의 주택 보유수를 확인하여, 2주택 이상 보유 시 전세대출 보증 만기연장 제한

□ (개선) 차주가 전세대출 받은 후 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출 회수

   * 다만, 불가피한 전세수요로 전세대출 필요시에는 보증 유지

◈ (적용시기) 보증기관 내규개정 시행일 이후 전세대출 신규 실행 분부터 적용

※ 대출규제 우회․회피 사례 등을 예의주시하여 필요시 규제 보완

 ㅇ ’17년 8.2대책, ’18년 9.13대책, ’19년 10.1보완방안 등을 통해 가계‧개인사업자‧법인의 대출 사각지대를 지속적으로 해소하였음 

 ㅇ 주택담보대출 추이와 대출규제 우회‧회피 사례 등을 예의주시하면서, 필요 시 규제 보완‧강화 장치 마련